Почему Кипр?

Кипр — это остров в Средиземном море. Самый южный остров такого размера в Средиземном море. На Кипре есть пляжи, равнины, устья высохших рек и даже горы. Так, например, высота горы Olympus, что в Тродосе, составляет почти 2,000 метров над уровнем моря, а в январе и феврале там лежит снег в то время, как на побережье может быть +20С.

Кипр хорош мягким морским климатом и наличием явно выраженных четырех сезонов года. Если кто-то хочет в «вечное лето», то тому нужно ехать жить в бананово-лимонный Сингапур. Зима на Кипре мягкая, но, прожив на Кипре более 10 лет, могу сказать, что январь и февраль - это реально холодные месяцы. В кипрских домах бывает реально холодно, т.к. все дома на Кипре страдают плохой теплоизоляцией. Но об этом речь пойдет позже. Итак, температура зимой на Кипре в районе Лимасола, где я прожил более 10 лет, днем в зимние дни в среднем +17С, а ночью температура падает до +5С. За то зимой на Кипре начинают идти дожди и весь Кипр оживает и становится зеленым. С первыми каплями дождя светло-коричный пейзаж Кипра, цвет высохшей травы после знойного лета, начинает постепенно меняться и «зеленеть». В феврале на Кипре трава уже стоит по пояс. Но уже к маю все высыхает или впадает в спячку до первых дождей в октябре.

С моей персональной точки зрения самыми лучшими временами года на Кипре являются весна, лето и осень. Зиму я тоже люблю. Ведь она на Кипре достаточно короткая и относительномягкая, если не считать того, что без обогрева помещения зиму просто не протянуть. Зима обманчива на Кипре. Помню, что в первый год моего пребывания на Кипре киприоты говорили мне, что зимы на Кипре не бывает, сравнивая зиму с холодной зимой в Сибири. Единственное, что они фундаментально не учитывали, это факт того, что зимой в Сибири в домах тепло, а на Кипре холодно. Помню, что зачастую на улице намного теплее, чем в помещении. В такие теплые дни мы обычно открывали окна настежь, чтобы теплый воздух хоть как-то прогревал помещение.

В свое время мне приходилось очень часто летать по бизнесу в Москву и Питер. Так вот, в Москве я снял квартиру и оставлял там тёплые вещи, а возвращался на Кипр в одной рубашке. Единственное, зимнее тепло на Кипре обманчиво. Зачастую можно подхватить простуду, когда дует ветер, что со мной иногда и получалось, когда прилетал из Москвы в кипрскую «зиму» с ее температурой в +22С и простывал, так как ходил гулять с детьми в одной майке.

Я обычно ходил в спортивный зал на Кипре почти круглый год. Но с наступлением лета я полностью переходил на плавание в море. Море на Кипре прогревается рано и плавать можно начинать уже в начале июня, а продолжать до конца сентября (хотя после Британиия, кажется, мог бы начинать сезон уже с мая и заканчивать его в конце октября). Так вот, море полностью заменяло мне спортивный зал летом и в начале осени. Мы купили дом на Кипре около Лимасола в двух минутах езды от Kourion beach, который я считаю одним из лучших пляжей Кипра из-за того, что там открытое море и по вечерам всегда волны, плавая в которых получаешь не меньшую физическую нагрузку чем в спортивном зале, выполняя интенсивные физические упражнения.

Кстати, живя тут в Британии могу четко утверждать, что лето в Британии очень похоже на зиму на Кипре. В свое время меня очень удивляло как бритиши ходят зимой на Кипре в одних шортах и майках, и лишь прожив в Британии достаточное время я понял, что они просто возвращаются в британское лето!

Весна – это первые волны тепла, когда дневная температура прогреваете до +25С, хотя ночью все еще холодно до +12С. Весной мы всегда держали окна настежь, так как на улице было всегда теплее  чем в помещении. Парадоксально, но сравнивая весну в Питере и Кипре могу сказать что всегда наступал такой момент, когда температура на улице в Питере и Кипре выравнивалась, но потом, спустя неделю или две, температура на Кипре все-таки вырывалась вперед, оставляя питерское «лето» далеко позади.

Осень на Кипре начинается не в сентябре, а значительно позже. Первый раз я попал на Кипр в начале октября. Я прилетел на Кипр чтобы пройти собеседование на работу в кипрский офис на позицию финансового контролера компании, отвечающего за балканские страны. В Москве в то время на лужах появлялся первый лед, а на Кипре было +27С. Меня это тогда так сильно поразило. Именно поэтому я решил и остаться на Кипре. Прожив на Кипре более 10 лет, я до сих пор планирую вернуться туда после того, когда закончится активная трудовая жизнь.

Мне кажется, я уже немного рассказал чем хорош Кипр с климатической точки зрения.

С географической точки зрения я бы отнес Кипр более к Ближнему Востоку и по менталитету, и местоположению. С Кипра можно легко долететь до Европы, благо что сейчас есть и EasyJet, и Ryanair, и Wizz Air, а также национальные авиакомпании. Я в свое время даже успел полетать в Москву на Cyprus Airways. Самолеты данной авиакомпании летели на час дольше Аэрофлота, но парк самолетов в те годы у них был намного лучше.

Цены на билеты на Кипре постоянно плавают. В «сезон» или к праздникам цены на авиабилеты могут возрастать в четыре раза.

История Кипра тоже довольно-таки интересная. Кипр заселили греки с Пелопоннеса, что около Афин. Поэтому история Кира неразрывно связана с греческой цивилизацией в средиземноморье. Если копнуть в любом месте на Кипре, то можно обязательно найти какой-нибудь артефакт из прошлого. Далее последовал римский период. Потом пришли крестоносцы, а после них Кипром владели венецианцы, а потом почти 400 лет турки. После турок Кипром владела Британия и только в 1961 году, в момент окончательного распада Британской империи, Кипр получил независимость.

Из-за того, что Кипром владели турки в течение 400 лет, на Кипре живет, если так можно сказать,турецкая и греческая общины. Хотя, турецкая община не состоит из одних только этнических турок. В свое время греки-киприоты принимали ислам по многим причинам. Одна из них — это налоги, т.к. мусульмане освобождались от налогов.

Может быть, кому-то будет интересно узнать, что самым большим землевладельцем на Кипре вгреческой части является церковь. Это произошло потому, что многие греко-киприоты завещали свои земли кипрской ортодоксальной церкви.

Стоит ли покупать недвижимость на Кипре

Итак, настало время перейти к тому стоит ли покупать недвижимость на Кипре. Для начала нужно ответить на простой вопрос – «а зачем?». Ответив на него, можно будет сказать стоит ли игра свеч и в каком направлении двигаться дальше.

Автор данной статьи купил недвижимость на Кипре, прожив там несколько лет. До этого мы предпочитали снимать квартиру в частном доме. Причина этому – неопределённость с иммиграционной ситуацией, когда каждый год нужно было продлевать разрешениена работу или так называемый “pink slip”. Когда есть неопределенность мало кто делает инвестиции в недвижимость. Покупать свой дом на Кипре мы решили, когда получили ПМЖ на Кипре с правом работы на Кипре.

Если Ваша история напоминает мою историю, то уважаемый читатель, скорее всего, тоже будет задумываться о покупки недвижимости на Кипре, если есть хорошая и стабильная работа на Кипре. Если же этого нет, то реализация купленной недвижимости на Кипре может занять какое-то время и привести к определенным финансовым потерям от инвестиции в кипрскую недвижимость, ведь рынок недвижимости на Кипре не такой уж и большой, а покупателей, честно говоря, не так и много. Для этой категории инвесторов в кипрскую недвижимость нужна будет такая недвижимость, в которой нужно будет жить постоянно. Если денег побольше, то можно подумать и о доме. Если нет, то единственным вариантом остается квартира.

Есть еще одна часть инвесторов в кипрскую недвижимость, кто хочет прилетать на Кипр как на «дачу», на какое-то время или на все лето. Для этой категории инвесторов скорее всего подойдут так называемые holiday apartments, или квартиры в комплексе, который обслуживается управляющей компанией, а сам комплекс находится недалеко от моря.

Квартира или дом?

Если наш уважаемый читатель спросит англичан что лучше покупать дом или квартиру, то большинство ответит, что дом. Англичане предпочитают покупать дома, если на это хватает денег.

Автор этой статьи купил дом по следующим причинам – стоимость земли только растет, и в своем доме на Кипре жить более комфортно, чем в квартире. Хотя могут найтись те, кто не согласится с этим суждением.

С другой стороны, нужно понимать, что на обслуживания дома уходит больше времени, сил и денег.

Мои друзья на Кипре купили квартиру в Лимасоле, т.к. квартира была близко к работе и школе. Они предлагали и нам купить квартиру в том же проекте что купили они сами. Нам эта идея не понравилась, так как стоимость квартиры была равна стоимости дома за пределами Лимасола. Мы подумали, что все равно детей нужно возить в школу ис амим ездить на работу. Поэтому, если нужно всего 30 минут чтобы добраться до школы и работы, то мы подумали, что это не проблема.

Хочу сразу сказать, что на Кипре на семью лучше всего иметь две машины, так как общественный транспорт на Кипре оставляет желать лучшего.

Как искать недвижимость на Кипре?

Наилучший вариант– это самим находиться на Кипре. Когда мы начинали искать, то думали, что на Кипре выбор очень большой. В реальности это оказалось совсем не так. Недвижимости много, но очень много недвижимости имеет юридические или строительные недостатки. Поэтому, мы в течение 2-х месяцев ездили на просмотры как на работу прежде, чем выбрали себе дом.

Строительные дефекты сразу же бросаются в глаза. Например, нам предлагали дом, который был построен в русле высохшей реки. При этом продавец утверждал, что дождей на Кипре не бывает. Буквально через пару лет начались очень сильные дожди зимой, и, я уверен,что данный дом затапливало регулярно. Среди других строительных дефектов есть плохо установленные кондиционеры, текущие крыши, плесень на первых этажах из-за неправильно гидроизолированных стен и фундаментов, и т.д.

Среди юридических проблем самая большая – это отсутствие зарегистрированного права на недвижимость.

Мы с самого начала поставили себе целью, чтобы дом был не так далеко от моря, чтобы даже если мы и уедем с Кипра, то туда можно было приезжать в отпуск, или для нас есть еще один вариант – на работу в наш кипрский офис.

Мы сразу же решили, что не будем пытаться найти что-то в Лимасоле из-за высокой цены. Это мы поняли после первых недель просмотров.

Искали мы недвижимость через агентов. Агенты нам говорили, что возиться ни с чем они особо не хотят и предпочитают «богатеньких буратин», кто покупает недвижимость от US$1m. Комиссия агента варьируется от 5% до 10%от стоимости недвижимости.

Прожив какие-то время в Британии, я реально понял, как нужно утеплять дома, благо что рядом с нами в  Британии была стройка, где все можно было увидеть своими глазами. На данный момент на Кипре мы утеплили только крышу и сразу же стало намного теплее на втором этаже дома. Да и стали меньше тратить на отопление дома зимой.

А с качеством строительства на Кипр обстоит так, что, как сказал однажды мой приятель,зарабатывающий на том, что исправляет ошибки кипрских строителей: «им нужнопоставить памятник, а то у меня бы не было бы работы!».

Почему отсутствие зарегистрированного права на недвижимость такая большая проблема на Кипре?

Проблем может быть несколько. Одной из них является то, что несколько домов строятся на одном участке земли. Чтобы земля под домом принадлежала владельцу дома, нужно чтобы эту землю поделили на участки под каждый дом отдельно. На Кипре все, что связано с юридическим оформлением недвижимости, протекает очень долго. Автор данной статьи купил дом, который был построен около 7 лет назад и только в момент покупки мне удалось получить документ, подтверждающий право собственности.

Помню, что самый первый дом, который мы смотрели, был в Лимасоле. На киприота насел банк, требуя выплату кредита, и он хотел быстро продать дом. Когда стали смотреть документы на недвижимость, то выяснилось, что земля под тремя домами даже не разделена, хотя дому было около 15 лет. Право собственности на дом не было. Поэтому, этот вариант мы быстро «отмели».

Кстати, в Лимасоле в районе парка Dasoudi есть комплекс домов построенный с нарушениями. Подучить право на собственность в свое время было невозможною. Поэтому, данные дома перепродавались с 30% скидкой.

В чем проблема, если нет права собственности на объект недвижимости? Проблема в том, что данный объект может быть заложен банку и банк будет иметь право первым получить свою часть за выданный кредит. Все, что останется от того, что было выплачено банку от продажи такого объекта недвижимости получит покупатель, который в свою очередь может требовать возмещение ущерба только от продавца недвижимости на разницу и не больше. Саму недвижимость покупатель больше уже не увидит и владеть этим объектом недвижимости будет тот, кто купит этот объект недвижимости на аукционе. Были и такие случае, когда недобросовестные продавцы продавали один и тот же объект недвижимости дважды, т.к. из-за отсутствия зарегистрированного права на собственность невозможно было предотвратить процесс вторичной продажи уже проданного объекта недвижимости на Кипре.

На Кипре очень много объектов недвижимости без зарегистрированного права собственности. У нас даже был пример того, что пострадала наша сотрудница-киприотка, когда ее отец купил ей квартиру в проекте, на который девелопер брал деньги и не смог расплатиться. Банк вышел на сотрудницу-киприотку и сказал, что, если она хочет получить право собственности на эту квартиру, то она должна внести 50%стоимости этой квартиры, хотя все уже было выплачено девелоперу на 100%, и потом судиться с девелопером.

Поэтому, чтобы не попадать в такие ситуации – берите недвижимость на Кипре только с уже оформленным правом собственности. Мы так и сделали. Все варианты, где не было права собственности мы даже не рассматривали.

Есть еще одна проблема, но не такого масштаба – многие объекты недвижимости, даже если они имеют зарегистрированное право собственности, зачастую содержат какие-то нарушения. Например, что-то достроили после того, как получили право собственности. В других странах такой самострой был бы разрушен. На Кипре этогоне происходит.

Кстати, на Кипре несколько лет назад была объявлена строительная амнистия и можно было за доплату «исправить» нарушения и урегулировать данный вопрос.

Право собственности на недвижимость на Кипре называется на английском Title Deed.

Процесс оформления выбранной недвижимости

После того как мы выбрали объект нам пришлось получать разрешение на небольшой участок земли под домом. Дело в том, что иностранцы могут владеть только небольшим участком земли на Кипре. На тот момент у меня еще не было кипрского паспорта и на него распространялись такие же ограничения. Эти ограничения можно обойти если купить все на кипрскую компанию.

После того как мы получили разрешение, мы обратились в кипрский банк за получением кредита и быстро его получили.

Для оформления покупки дома мы привлекли местного юриста. Это, конечно, были дополнительные затраты, но я бы рекомендовал уважаемому читателю взять юриста чтобы проверить объект недвижимости с юридической стороны (что объект не заложен, что к объекту нет претензии из-за самостроя или нарушений при строительстве) и соблюсти все юридические формальности. Помните пословицу о том, что скупой платит дважды.

Сам процесс оформления и подписания контракта на продажу, а также получения права на собственность, был достаточно быстрым и формальным. Небольшая сложность была в том, что все документы были на греческом. К этому нужно быть готовым.

Об авторе статьи

Автор этой статьи, Дмитрий Кучерюк, прожил на Кипре более 10 лет и регулярно прилетал туда с семьей, когда жил в Сингапуре. Дмитрий является руководителем Eltoma Legal & Corporate Services, имеющей офисы на Кипре, Британии,Сингапуре и Гонконге. Бизнес Eltoma Legal & Corporate Services начинался с Кипра. В какой-то момент в кипрском офисе работало около 50 киприотов. После финансового кризиса 2013 года компания Eltoma Legal & Corporate Services приняла решение активно развиваться в Азии. За кипрским офисом осталось обслуживание кипрских компаний.

Дмитрий Кучерюк получил юридическое образование в Британии в University of Stirling и успешно сдал профессиональные экзамены. Он является полным членом в Association of Certified Chartered Accountants (UK), Institute of Certified Public Accountants (Cyprus), Society of Trust and Estate Practitioners (UK), а также Accredited Tax Practitioner в Сингапуре.

‍